Плесень в арендной квартире

Кто за что отвечает

Спор о плесени в арендной квартире почти всегда это спор о причине. Собственник считает, что арендатор не проветривает; арендатор считает, что дом сырой. Часто отчасти правы оба.

Мы не юристы и не даём юридических оценок. Но мы можем назвать техническую причину — и на практике именно это обычно и разрешает спор, потому что обе стороны видят один и тот же замер.

Спор заканчивается в тот момент, когда обе стороны смотрят на один замер, а не на одно пятно.

На практике ситуация редко бывает чистой. Типичная картина: квартира в панельном доме, угол наружной стены в спальне с мостиком холода — это вопрос конструкции. Одновременно в комнате сушат бельё и никогда не проветривают — это вопрос пользования. Ни один из двух факторов сам по себе пятна, возможно, и не создал бы. Вместе они создают его наверняка. Замер это показывает, и дальше стороны договариваются, кто что делает.

Как причина выглядит в каждом типе дома

Тип здания меняет то, где вероятнее всего лежит ответственность, потому что он меняет возможные причины.

Что делать арендатору

• Сфотографируйте ситуацию сразу, как заметили, и запишите дату.
• Сообщите собственнику письменно — сообщение или письмо подойдут. Устный разговор потом не доказать.
• Не начинайте закрашивать или прятать проблему — это позже может быть расценено как ухудшение ситуации.
• Продолжайте нормально проветривать и, если возможно, не сушите бельё в комнате — это снимает часть возможных возражений.
• Померьте влажность воздуха гигрометром и записывайте показания с датами.
• Проверьте вытяжку листом бумаги и сфотографируйте результат.
• Если собственник не реагирует, независимое обследование с замерами даёт объективный документ.

Запись показаний гигрометра с датами — более сильный аргумент, чем кажется. Если влажность в комнате постоянно 45–55 %, а пятно всё же растёт, это указывает на конструкцию, а не на способ пользования. Если показатель 75 % и бельё сушится в спальне, это тоже видно, и бежать от этого факта нет смысла — лучше изменить его до того, как начнётся разговор.

Что делать собственнику

• Реагируйте быстро — плесень, растущая месяцами, требует более дорогого решения, чем только что появившаяся.
• Закажите обследование с замером влажности, прежде чем делать выводы о вине арендатора.
• Если причина в вентиляции или в конструкции, её решение — вложение в собственность, а не расход.
• После обработки сохраните результат обследования — он пригодится в следующем цикле аренды.
• Проверьте, обеспечен ли в квартире приток воздуха вообще после замены окон.

Одну вещь собственникам стоит знать: мостик холода в углу наружной стены — свойство конструкции, а не следствие действий арендатора. Его можно смягчить режимом — мебель от стены, более частое проветривание, более тёплая комната — но нельзя устранить требованием к арендатору. Если пятно возвращается каждую зиму в тот же угол независимо от того, кто в квартире живёт, ответ в конструкции.

Когда подключается управляющий

Если причина в общедомовой части — общая вентшахта, крыша, фасад, общедомовые трубы, подвал — это вопрос, который не решается ни арендатором, ни собственником квартиры по отдельности. Его нужно адресовать управляющему.

Практически это означает, что результат обследования должен быть достаточно конкретным, чтобы его можно было подать: где замеряли, какие показания, какой вывод о причине.

Что фиксировать и как это делать

Большинство споров о плесени в арендных отношениях разваливаются не потому, что какая-то сторона была не права, а потому, что никто ничего не зафиксировал. Фотография с датой и пара замеров — это больше, чем есть в большинстве случаев.

• Фотографируйте пятно с расстояния и крупным планом, чтобы был виден и размер, и место в комнате.
• Положите в кадр рулетку или предмет известного размера — позже будет ясно, каким оно было.
• Отметьте край пятна карандашом и поставьте дату, чтобы видеть, растёт ли оно.
• Записывайте показания гигрометра несколько дней с датами.
• Снимите на видео тест с листом бумаги у вентиляционной решётки.
• Сохраняйте переписку с собственником или управляющим в письменном виде.

Карандашная отметка с датой — самый простой инструмент во всём списке и одновременно самый информативный. Если через месяц пятно вышло за линию, ситуация ухудшается, и это видно обеим сторонам без всякой интерпретации.

При сдаче квартиры

Отдельная ситуация — сдача квартиры в конце аренды. Здесь спор часто возникает о том, была ли плесень уже при въезде или появилась во время аренды, и ответа обычно никто дать не может, потому что при приёмке никто ничего не зафиксировал.

Самое простое решение для обеих сторон — фотофиксация с датой и при въезде, и при выезде, и упоминание состояния помещений в акте приёма-передачи. Это занимает пятнадцать минут и снимает большую часть будущего спора.

Если квартиру готовят к новому циклу аренды, обработку часто совмещают с озонированием помещений, чтобы заодно убрать оставшийся запах в текстиле и труднодоступных местах. Это отдельный шаг, и он работает только тогда, когда грибок до этого устранён, а конструкция суха.

Цены

Обследование с замером влажности от 40 €. Обработка от 1,50 €/м², минимум от 80 €. Если квартиру готовят к сдаче или к новому циклу аренды, обработку часто совмещают с озонированием помещений — подробнее об этом на странице Дезинфекция после арендаторов.